摘要:2016年是中国 房地产
市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。
与此同时,房企在土地市场疯狂抢地,也催生一波地王潮。
然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价…

圆明园古迹海晏堂,建于1759年“海晏”一词取意“河清海晏,国泰民安”,它之所以在圆明园如此出名也是因为十二生肖铜首轮流喷水奇观,兽首是由驻华耶稣会教士郎世宁设计。

  2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。

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  与此同时,房企在土地市场“疯狂抢地”,也催生一波“地王潮”。

他以十二个兽头代表一天的二十四个小时,然而晚清政府自顾不暇,1860年,英法联军掠夺圆明园,十二铜首也流落四方,但随着中国的强大,一些铜首都已经回来了,目前为止牛首、猴首、虎首、猪首、和马首铜像都回归祖国。

  然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”竟然被套了。

龙首目前在“湾湾”保存,鼠首、兔首是由法国“无偿”捐赠,这个无偿其实背后还有一段往事,2009年,鼠首、兔首,现身于法国佳士得拍卖公司举办的“伊夫圣罗兰与皮埃尔贝杰”专场拍卖会。

  12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于闲置状态。

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  上海宝山顾村“地王”: 拿地近一年半,开盘时间仍未定

其实铜首文物价值并不高,但它们跟英法联军联系了起来,这让十二铜首又有了另外一层含义,他们见证了晚清时期,自然价格就水涨船高,而鼠首、兔首更是拍出了3149万欧元,折合人民币将近2.5亿,拍下鼠首、兔首的就是蔡铭超。

  2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

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  12月27日,每日经济新闻记者在到上述“地王”现场看到,上述项目案名为“央玺”,目前,地块已被围挡包围,围挡内10余座塔吊正在施工。

关于蔡铭超消息很少,他是一个着名的收藏家,拍卖过很多的收藏品,他曾以1.2亿元拍下了明代佛像,也正是因为这个举动,他成为焦点人物,这次拍下鼠首、兔首拒不付款更是将他推向风口浪尖。

  在项目展示中心,记者以购房者身份从一置业顾问处了解到,该项目大约在今年3月左右进场施工。

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  目前我们只是开放了展示中心,具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样,现在我们还无法确定。

拍下鼠首、兔首不付款的消息传开之后,引起了很大的热议,他也发表声明说:作为一个中国人,在这种时刻都应该站出来,我只是尽到了自己的责任,发出我们的声音。但是,这个款我不能付。

  该名置业顾问说,

对于这句话议论声也是占据了两种不同的声音,法国政府在得知这种情况之后,也是称蔡铭超先生拒不付款的行为将面临6个月的监禁和22500欧元的处罚,但这个处罚的结果主要看拍卖行的态度,不过最后拍卖行捐出铜首也可以猜出蔡铭超并没有受到处罚,蔡铭超也是被认定为阻止了铜首流拍的“民族英雄”。

  明年应该会开盘,但是上半年还是下半年,现在还不好说。

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  每日经济新闻记者注意到,尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,竞得方须配建不低于总建筑面积5%(约0.63万平方米)的保障房,并无偿交给宝山区政府,此外,竞得方还须自持不低于总建筑面积15%(约1.8万平方米)的商品住宅作为租赁住房。这也意味着,扣除保障房和自持物业的面积后,可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。

不过相关经济专家进行了分析,同时也是结合业内人士透露,蔡铭超手上握有庞大的带有私募性质的基金,来源方向都是“湾湾”一些颇有实力的企业家,这让铜首“回家”成了很大的争议,蔡铭超到底是个人行为还是基金行为不得而知。

  但值得注意的是,目前,央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。

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  可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

不过这次事件之后蔡铭超就宣布退出拍卖界,法国拍卖行也是在拖延了4年之后,捐出了鼠首、兔首,虽说这件事引起了争论,但在一定的程度上蔡铭超确实阻止了铜首流拍。

  2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。

  时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。

  “地王”变“闲王”

  在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者发现,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域,多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

  上述14宗未开工“地王”里,举例来看:

  苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块),成交楼面价达到38960元/平方米,而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;

  2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

  东莞颐和翡翠花园,目前区域限价标准为20000元/平方米,远低于房企拿地楼面价25264元/平方米,因而项目现也处于“缓开工”状态,预计2018年5月才会入市。

  在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

  按政府规定,地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

  “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  “开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外,土地不开工或停工也可能因为房企的资金(尤其是现金流)出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。

  “地王”如何解套

  那么,在2016年诞生的大批“地王”中,已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路?“等待”是否真能给“地王”一线生机,而等待成本又有多高?

  以史为鉴,回顾近年的房地产历程,不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看,有的以烂尾、企业破产告终;也有的幸运地得到救助,获得新生。

  业内观点认为,2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地,不同量级的城市,面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外,则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题;是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套,最终还是拼实力、看时机。

  安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企,三限之下“断腕求生”亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。

  张波进一步表示,房企拿“地王”的最终目的还是赚钱,但并非所有房源(尤其是前期开售的房源)售价必须高于成本,这个时候舍小取大,保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。

  而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

  一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目,另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走,热点城市溢价率回落。业内有声音称,随着房地产长效机制的建立,“地王”现象或将消失。

  12月底,全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。

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